«Гарант-Сервис-Екатеринбург»
Информационно-правовое обеспечение Свердловской области

Обосновываем арендные платежи

Обосновываем арендные платежи
По Гражданскому кодексу арендовать имущество, на которое не получено право собственности, нельзя. Однако в налоговом учете арендные платежи за такое имущество можно принять в расход, если есть необходимые документы.

Обычно при расчете налога на прибыль арендаторы учитывают суммы арендных платежей в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией*(1). Чтобы учесть арендную плату в составе расходов по налогу на прибыль, нужно иметь необходимые документы*(2). Расходы в виде арендной платы учитываются компанией-арендатором на основании заключенного договора аренды, акта приемки-передачи арендованного имущества, документов, подтверждающих оплату арендных платежей, и иных документов, если их оформление предусмотрено договором.

Спорный договор аренды

С точки зрения Гражданского кодекса если арендодатель сдает в аренду имущество, на которое он не зарегистрировал право собственности, то подписанный им договор аренды считается заключенным с нарушением закона, а сделка признается недействительной в силу своей ничтожности*(3). Договор, не имеющий законной силы, не может служить документом, который подтверждает расходы. Значит, арендные платежи по такому договору нельзя учесть при расчете налога на прибыль. Такая позиция закреплена Минфином России в письмах *(4).

Что говорит Налоговый кодекс?

Однако эта позиция спорная. Налоговый кодекс не устанавливает зависимость между списанием арендной платы в расходы и наличием свидетельства права собственности у арендодателя*(5). Ничтожность сделки по Гражданскому кодексу не отменяет факта платежей за арендованное имущество. Если имущество, взятое в аренду, используется в производственной деятельности и цель использования имущества — получение прибыли от деятельности компании, арендатор имеет право учесть затраты в составе расходов при налогообложении прибыли. Судьи в таких ситуациях поддерживают компании*(6).

Аренда у инвестора

Есть ситуации, в которых налоговики бесспорно признают право арендатора включить в состав расходов арендную плату, даже если у арендодателя не зарегистрировано право собственности на объект аренды. ФНС России в своем письме подтвердила право арендатора учитывать в расходах по налогу на прибыль суммы арендной платы за съем нового помещения, на которое еще не зарегистрировано право собственности*(7). Инвестор может сдавать в аренду вновь построенный объект недвижимости, который принят государственной приемочной комиссией, так как у него как у собственника есть право пользоваться и распоряжаться таким имуществом по своему усмотрению*(8). В таком случае инвестор-арендодатель может заключить договор аренды и до регистрации права собственности, а арендатор — учесть в расходах арендную плату по данному договору. Подтверждает такую точку зрения и Минфин России*(9).

Арбитраж на стороне компаний
Когда арендатор учитывает расходы по аренде имущества, на которое не получено право собственности, он руководствуется налоговым законодательством и разъяснениями контролирующих органов. Несмотря на то что такой подход противоречит Гражданскому кодексу, правомерность действий арендаторов подтверждается судебной практикой. Например, суд не признал правомерными доводы налоговой инспекции о том, что у арендодателя нет права собственности на переданное имущество, и не согласился, что арендные платежи не могут учитываться в составе расходов при определении налогооблагаемой прибыли*(10). Такая же практика есть в постановлениях других судов*(11).
М. Емельянцева,
юрист юридической компании «Налоговик»

 

Примечание. Договор аренды не относится к подтверждающим расходы документам
Ярослав Кулибаба, генеральный директор компании «Реал-аудит»

Договор аренды имущества, на которое не получено право собственности, считается незаключенным (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10). То есть договор не является недействительным, его просто нет, он не заключен.

Следовательно, у арендатора отсутствует обязанность уплачивать арендные платежи. Однако это не означает, что чужим имуществом можно пользоваться безвозмездно. В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему (собственнику) то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Таким образом, собственник после регистрации своего права на объект недвижимости может взыскать недополученный за период регистрации доход.

Такая последовательность действий не вызовет никаких нареканий со стороны налоговых органов и настоятельно нами рекомендуется к использованию.

Если же платежи перечислены как арендная плата, в случае разногласий с налоговыми органами можно сослаться на арбитражную практику. Например, в постановлении ФАС Московского округа от 15 июля 2010 года N КА-А40/7183-10-2 говорится, что «законодательство не ставит право налогоплательщика на отнесение на расходы затрат по арендной плате в зависимость от факта регистрации арендодателем своего права собственности». То, что по Гражданскому кодексу сдать имущество в аренду может его собственник, суд не посчитал нарушением норм статьи 252 Налогового кодекса.

Отметим, что налоговые органы свои претензии обычно аргументируют нарушением положений статьи 252 Налогового кодекса в части документального оформления расходов. Договор вообще не является первичным документом и сам по себе не может подтверждать наличие или отсутствие расходов. Для аренды подтверждающими документами являются акт передачи объекта аренды арендатору и платежные документы на перечисление платы за пользование чужим имуществом, а также иные документы, подтверждающие факт использования арендатором чужого имущества в собственной деятельности, направленной на получение доходов.

«Актуальная бухгалтерия», N 6, июнь 2011 г.

*(1) подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ
*(2) п. 1 ст. 252 НК РФ
*(3) ст. 168 ГК РФ
*(4) письма Минфина России от 16.11.2010 N 03-03-06/1/728, от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399
*(5) подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ
*(6) см., напр.: пост. ФАС МО от 15.07.2010 N КА-А40/7183-10-2, от 17.06.2010 N КА-А40/5963-10
*(7) письмо ФНС России от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187
*(8) ст. 6 федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ
*(9) письмо Минфина России от 30.08.2010 N 03-03-05/193
*(10) пост. Девятого ААС от 11.05.2010 N 09АП-7995/2010-АК
*(11) пост. Девятого ААС от 27.08.2010 N 09АП-19000/2010, от 29.06.2010 N 09АП-12812/2010, 09АП-13321/2010